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成都楼市:天府新区新盘梭哈!四大神盘怎么选?

转载 shuboo.cn2021/10/14 08:34:10 发布 来源:微信公众号 作者:房段子 35 阅读 0 评论 0 点赞

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天府刚一,投资为主,自住为辅,预算可以到650,喜欢万科锦绣,但是这个压力大点,上批次首开龙湖、招商没摇到。
这次未来城来了,很便宜但是不知道未来城怎么样?首开和锦绣,以及麓湖都来了,现在更不会选了。
想问问 1.未来城怎么样?2.哪个选择回报率更高?3.您觉得应该怎么选?

房段子解答


你好,你的刚一资格是真刚一还是假刚一哦?现在好些楼盘三倍熔断的话,是需要看你在天府新区的社保和户口的,分别都满1年以上,而不是外区转过来累计满1年以上,才能叫做真刚一。

假设你是真刚一的话,那么进入摇号池大都是没问题的,无非就是剩下的摇中概率了。

万科的话,号称灯塔级别,这批次预估188、197、198、210、256、270户型的大平层,总价确实高,入手后价值的话,短期可能和蔚蓝卡地亚齐平,结合当下3万多的预售单价,做个粗暴的预估,可以有个一两百万的潜力。

你作为刚一,确实能买到,应该是比较稳的选择。

首开龙湖,主打的是2T2户小高层,这批次总价大多是四五百万级别,考虑到2.6万的单价,面积逼近200平/套,也应该有个一两百万的潜力,但问题是估计不好买到,但确实很适合投资。

未来城在天府公园东,这次清水1.6-1.8,加上装修假设2-2.3万吧。部分小户型,就没那么大的潜力了,毕竟面积受到约束,比如143、167那种,你要买就买238、265这种,通过面积提升潜力,我认为也还算是不错的选择,而且压力也比较小,但前提是要能买得到,估计人满为患。

但你也知道的,摇号是概率性的,当价格便宜了,人就多,你的概率就比较低,所以从稳妥起见,未来城人肯定不少,即便那种四百多万级别的,因为清水交付,所以人肯定多,虽然也香,但你不好买到,所以我反而建议在未来城分流购房者的同时,转过来准备着手首开和锦绣,锦绣是比较稳的,尤其你是总价可以到650的话,首开更看运气,我建议按照谁先开盘报名谁的原则来吧,假设首开人太多自觉无望,到时候转投锦绣,也不错。

所以总的来说,首选首开,首开龙湖投资很好,锦绣可以作为保底捡漏,公园城你的实力不允许,至于麓湖,比较适合自住,但问题是交房时间太晚了。

△四大天府神盘,把奥园踢出,把麓湖加进来。


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老师,你好,我想请问一下,我们现在有一套房,然后贷款利率是5.8,但是我们另外一套房子,我想拿去做抵押贷款,另外一套房子是全款还完了的,所以就是算一抵,我想把贷的款拿来全部把这套房子的款想把她还完了,因为我就是想知道下这个一抵的利率和这个5.8的这个利率哪个更划算,因为我不清楚一抵的利率到底是多少,不知道我这个想法可行不?

房段子解答


你好,我觉得你是个很聪明的人,绝大多数的购房者都不会想到这么一招,但你想到了,想法是很好的,我也明确跟你说:可行!

就是说,你把全款房按照一抵拿出来的钱,是可以跑过去把另外一套商贷的房子剩余房贷给结清的,这个没问题。

然后一抵是什么利率行情?这个得看你贷款多少年?

比如说某些银行,可以做6年期,三年一循环的,大概是4%的利息,相比5.8%便宜不少,但是周期很短,只有6年。

如果要长一些,至多也就是20年,大概有三种方式。

1、等本大概是5.05%(需要新办营业执照,然后负债不能太高),贷款年限在商贷里不算长,但是利率也降低了,相当于换了一种贷款模式。

2、然后你负债要比较高的话,利息也不会很便宜,目前行情大概可以做到5.5%到6.9%之间 ,需要新办营业执照,具体利息看系统出…要求比较低,很好过件。

3、最后一种利息接近7% 不需要营业执照……就是利息高,已经不划算了。

具体的你可以去银行的问问。


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段总好,230万预算,高新顺三,想买主城区生活便利,学区将就的小套三,可以选哪里?华润二十四城现在入手合适吗?新房的话是不是除了十里风和没有别的更好的选择?

房段子解答


你好,从你的资格和预算来看,大的方向你倒没有走错,首先说新房。

你高新顺三,顺位度不高,在高新本地230万预算的新房里,估计是很难有作为了,所以以刚四的身份来主城区看房,估计要好买一点,但是十里风和也是大家都盯着的啊,你刚四只能说有一线生机,但安全上车,我认为还是要打个问号的,更何况,这个楼盘也谈不上读书很方便,周边表现一般吧。

与其都在看十里风和了,我觉得也可以看看其他两个主城楼盘,一个是鼎仁天越,这是一个小体量楼盘,只有3栋,然后也是一个小高层2T2,总11F的房子,你预算大概可以买91平的或者垫垫脚,到时候选不到91的,尝试下96、97的也行。

楼盘就是那么个楼盘,虽然周边环境乱糟糟(因为处于武侯),但是好歹离地铁很近,加上北上青羊,东进主城,相关的除了学校,都可以比较便捷享受,我认为还是挺不错的一个值得一试的楼盘了。

另一个是同在成华的朗诗,电子科大的朗诗和风印悦,这个盘比较低调,知道的人不太多,不过都已经在复核阶段了,你看后面能去捡漏不,而且还要稍微加一点预算,到240-250万的样子,基本上可以买到,它主要是小高层,2T2户,18层。

其实你的资格还可以买五块石的德商,龙潭寺的龙潭九章这类,比较轻松入手的洋房,但是地段确实要差很多了,就不赘述了,看你自己选择吧。

话说回来,要是看二手房的话,24城,算是选对了的,二手房里推荐看万象城+三圣乡+外光华(中坝西北侧),整体都是没有错,比如万象城的华润,是成华的代表性楼盘,此前价格很高,可以突破3万,但是当下指导价给到2.6万,好些房东也愿意接受这样的价格,挂牌都比着指导价来看,也就是说,降价了。

此时,降价后的性价比,我认为是比纠结单卫还是双卫更为重要的元素(有些人会纠结买套三单卫还是双卫),如果是我,我会毫不犹豫地更看中降价,更愿意捡漏。

同样的道理适用于绿地468、卓锦城五六期。这两个楼盘是三圣乡的代表性楼盘,绿地是大盘概念,次新,配套好,2号线和商场都是兑现了的。卓锦城旁边就是盐道街,也有商场,外加13号线在建,我认为反而更胜一筹,更符合你家的实际情况。

类似的还有三圣乡华熙528艺术村;川师华润幸福里;塔子山的塔子山壹号、华宇广场、万科金润华府。

这些楼盘都不错,你要做的,就是尽量去线下比对,到底哪一套房子,在基本面不错的前提下,单价尽可能低,尽可能逼近指导价。

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老师,你好,我目前是武侯区顺二,刚需的购房资格,预算首付不超过65万,想买一个三居室的房子,面积90平左右,靠近地铁站的。目前看了鼎仁天越这个楼盘,感觉优势是在于地铁方便,教育,商业处于劣势,老师有推荐的好的楼盘吗?成华区的十里风和TOD看了,但是工作是在南边,感觉距离偏远一点了,而且很热门的盘,刚四不一定能摇到90平的户型。武侯区,双流区,天府新区的楼盘老师有推荐的吗?

房段子解答


你好,从你的首付预算来看,按照65万首付刚需首套首贷计算,总价大概可以够到216万。倒也确实非常符合鼎仁天越的价格段。

这是一个小体量楼盘,只有3栋,然后也是一个小高层2T2,总11F的房子,你预算大概可以买91平的或者垫垫脚,到时候选不到91的,尝试下96、97的也行。

楼盘就是那么个楼盘,虽然周边环境乱糟糟(因为处于武侯),但是好歹离地铁很近,加上北上青羊,东进主城,相关的除了学校,都可以比较便捷享受,我认为还是挺不错的一个值得一试的楼盘了。

你刚二的身份,预算不多的话,就应该抓紧机会努力尝试这种楼盘。产品和地铁,已经可以打败很多二手房了。

同样你的刚二身份,到双流、天府就是刚四,一方面不好买到,另一方面也确实基本没有什么200万级别的楼盘,再者即便有也能买到,真的产品和地段配套一言难尽,鼎仁就是你摇号之光。

从二手房角度来说,二手房会涉及到税费、中介费,有些还有指导价评估价,所以要从你首付里扣除,因此按照你的首付来看,应该可以够到的总价差不多是190万,你在南门上班,190万的总价买套三,虽然也有,但总是比较差的了,比如蓝光金双楠、世豪嘉柏、中筑西府兰庭的紧凑刚需套三,地段上配套商和鼎仁相比没有实质性的改善。

比如火南的中国水电泛悦国际等,可选的都很少,产品也很一般,说实话,你会在二手房市场转了一圈后,还是想着首选新房试试。所以你现在先大胆一试鼎仁吧。

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大面最近有两个新盘,不知道老师您有观察吗?明信云珑府和隆基泰和紫樾书香,我们总价预算都还是够的情况下(大面二手房置换过来,在本地工作哈😊),你建议买哪个好?当然也要看性价比哈,我们想看洋房的。

房段子解答


你好,整体来说,明信云珑府我认为更香一点。

1、从地段上说,明信云珑府更靠近2号线连山坡,即便以后地铁13号线开通了,也是它更近地铁一些。

2、从周边来说,明信云珑府旁边是青台山,而隆基泰和紫樾书香旁边只有中医院,医院是大家都可以享受配套资源,但其他的并不是共享,往往会按照主干道划分。

3、从开发商来说,明信更加稳妥一些,而隆基泰和,目前有一些债务风险,房企暴雷不断,要提防。

4、从产品和价格来说,明信云珑府高低撇,其中你看的洋房,是总10F的真资格洋房,纯粹的1T2,单价1.8万,总价210万可以拿下,不过是清水房。隆基泰和紫樾书香也主打的高低配,总11F的洋房,也是1T2,单价两万出头,总价230万才可以拿下。

但是多出来的2000单价和20万总价,我觉得自己装修更放心(虽然可能更花钱一些,但毕竟也材质更好,估计30万内可以拿下),另外,前期清水低总价,也让购房压力更低,你说对吧?

------------本文完------------

由于篇幅所限,还有很多问答就不一一贴出来了,如果有买房卖房方面的疑惑,欢迎在贝壳APP问答页面一对一沟通。

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